KEDIRI – Lelang agunan sering kali dipandang sebagai akhir dari perjalanan panjang seorang debitur yang gagal memenuhi kewajiban kredit. Begitu objek jaminan masuk daftar lelang, seolah-olah tidak ada lagi ruang untuk mempertanyakan apa pun.
Padahal, persoalannya tidak sesederhana itu.
Di balik sebuah lelang agunan terdapat pertanyaan hukum yang jauh lebih serius: apakah harga yang ditetapkan benar-benar wajar, apakah prosesnya transparan, apakah nilai limit disusun berdasarkan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan, dan apakah hak debitur telah dihormati?
Sebab, ketika sebuah rumah, tanah, ruko, gudang atau aset produktif bernilai miliaran rupiah dilelang dengan harga jauh lebih rendah daripada nilai pasarnya, yang dipertaruhkan bukan sekadar angka dalam dokumen lelang.
Yang dipertaruhkan adalah hak milik, sisa kewajiban debitur, dan keadilan dalam hubungan hukum antara bank dan nasabah.
Praktisi Hukum, Penasihat Hukum sekaligus Konsultan Hukum Dedy Luqman Hakim, S.H., menegaskan bahwa kewenangan bank sebagai pemegang Hak Tanggungan memang kuat, tetapi kewenangan tersebut bukanlah cek kosong untuk bertindak tanpa batas.
«“Bank memiliki hak untuk melakukan eksekusi ketika persyaratan hukumnya terpenuhi. Tetapi kewenangan eksekusi tidak boleh ditafsirkan sebagai kewenangan untuk bertindak sewenang-wenang terhadap debitur.”»
PARATE EKSEKUSI SAH, TETAPI BUKAN KEKUASAAN ABSOLUT
Secara hukum, keberadaan Hak Tanggungan memang memberikan posisi yang kuat kepada kreditur.
Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji.
Artinya, bank tidak selalu harus mengajukan gugatan perdata terlebih dahulu hanya untuk mendapatkan pelaksanaan eksekusi berdasarkan mekanisme Pasal 6 UU Hak Tanggungan.
Namun, kata kuncinya adalah “apabila debitur cidera janji” dan pelaksanaannya harus mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dengan demikian, hak eksekusi bukan berarti bank dapat menentukan sendiri segala sesuatu tanpa kontrol.
Justru di sinilah persoalan hukum mulai menarik untuk dibedah.
Jika prosedur lelang sah, tetapi nilai limit dipersoalkan, bagaimana hukumnya?
HARGA PASAR BUKAN SELALU SAMA DENGAN NILAI LIMIT
Banyak debitur terkejut ketika mengetahui bahwa aset yang menurut mereka memiliki nilai pasar Rp2 miliar ternyata dilelang dengan nilai limit yang jauh lebih rendah.
Apakah otomatis lelang tersebut ilegal?
Belum tentu.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang saat ini menjadi salah satu dasar penting dalam melihat persoalan tersebut. PMK 122/2023 berlaku sejak 1 Januari 2024 dan mencabut PMK 213/PMK.06/2020.
Dalam PMK 122/2023, setiap pelaksanaan lelang pada prinsipnya mensyaratkan adanya Nilai Limit. Nilai Limit merupakan nilai minimal barang yang akan dilelang dan penetapannya menjadi kewenangan serta tanggung jawab Penjual.
Yang jauh lebih penting, untuk lelang eksekusi objek Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan, PMK 122/2023 menentukan bahwa Nilai Limit ditetapkan dalam rentang paling tinggi sebesar nilai pasar dan paling rendah sebesar nilai likuidasi.
Di sinilah masyarakat perlu memahami satu hal penting:
Harga pasar dan nilai likuidasi memang bukan hal yang sama.
Nilai pasar menggambarkan nilai yang dapat diperoleh dalam kondisi transaksi yang wajar.
Sementara nilai likuidasi berkaitan dengan kondisi ketika aset harus dijual dalam keadaan tertentu yang menuntut penyelesaian relatif cepat.
Karena itu, sekadar mengatakan:
“Harga lelang lebih rendah dari harga pasar, berarti bank pasti melanggar hukum”
adalah kesimpulan yang terlalu sederhana.
Tetapi sebaliknya, mengatakan:
“Karena bank berhak menentukan Nilai Limit, maka bank bebas menentukan harga sesuka hati”
juga merupakan kesimpulan yang keliru.
DI SINILAH CELAH SENGKETA BISA MUNCUL
Persoalan hukum justru dapat muncul ketika proses penetapan nilai tersebut diduga tidak dilakukan secara wajar atau terdapat persoalan serius dalam dokumen dan prosedurnya.
Misalnya:
– laporan penilaian sudah tidak relevan dengan kondisi terkini;
– terdapat perubahan signifikan pada objek atau lingkungan sekitar;
– metode penilaian dipertanyakan;
– informasi mengenai objek tidak disampaikan secara benar;
– terdapat dugaan konflik kepentingan;
– prosedur pengumuman lelang tidak sesuai;
– terdapat persoalan mengenai status wanprestasi;
– atau terdapat keadaan lain yang menunjukkan bahwa proses eksekusi tidak berjalan sebagaimana mestinya.
PMK 122/2023 bahkan mengatur masa berlaku laporan penilaian atau penaksiran yang digunakan sebagai dasar Nilai Limit pada prinsipnya paling lama 12 bulan sampai dengan tanggal pelaksanaan lelang, dengan ketentuan tertentu mengenai kondisi yang dapat membuat masa berlakunya lebih singkat.
Artinya, dokumen appraisal bukan sekadar formalitas administratif.
Dokumen tersebut justru dapat menjadi salah satu titik penting untuk menguji apakah Nilai Limit memiliki dasar yang dapat dipertanggungjawabkan.
BANK TIDAK BOLEH MENJADIKAN LELANG SEBAGAI “JALAN PINTAS”
Dedy Luqman Hakim menilai, dalam sengketa lelang, masyarakat jangan hanya terpaku pada angka.
Yang harus dibongkar adalah bagaimana angka tersebut lahir.
“Jangan hanya bertanya, berapa harga lelangnya. Pertanyaan hukumnya harus lebih dalam: siapa yang menilai, kapan penilaian dilakukan, metode apa yang digunakan, berapa nilai pasar, berapa nilai likuidasi, bagaimana kondisi objek, bagaimana proses pengumuman lelang, dan apakah seluruh prosedur telah dipenuhi,” tegasnya.
Menurutnya, perbedaan harga antara nilai pasar dengan nilai limit tidak otomatis membuktikan adanya pelanggaran hukum.
Namun, apabila ditemukan fakta bahwa proses penilaian atau pelaksanaan lelang mengandung cacat hukum, manipulasi, ketidakjujuran informasi, atau tindakan yang merugikan pihak tertentu secara melawan hukum, maka persoalannya dapat berubah menjadi sengketa serius.
ASAS ITIKAD BAIK TETAP BERLAKU
Hubungan antara bank dan debitur lahir dari perjanjian.
Karena itu, selain tunduk pada peraturan khusus mengenai perbankan, jaminan dan lelang, hubungan kontraktual tersebut juga tidak terlepas dari asas-asas hukum perjanjian.
Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Prinsip ini menuntut para pihak menjalankan hubungan kontraktual secara patut dan tidak menyalahgunakan hak yang dimilikinya.
Maka, persoalannya bukan sekadar:
“Apakah bank punya hak melelang?”
Jawabannya, dalam kondisi yang memenuhi persyaratan hukum, ya.
Tetapi pertanyaan yang jauh lebih penting adalah:
“Apakah hak tersebut dilaksanakan sesuai hukum, prosedur, kepatutan, dan itikad baik?”
Di situlah ruang pengujian hukum berada.
JANGAN TERJEBAK MITOS “HARGA DI BAWAH PASAR = LELANG ILEGAL”
Dedy mengingatkan masyarakat agar tidak terjebak pada klaim sederhana yang beredar di media sosial.
Harga lelang yang berada di bawah harga pasar tidak dengan sendirinya membuat lelang batal atau ilegal.
Sebab, regulasi memang mengenal Nilai Limit dan untuk jenis lelang eksekusi tertentu memberikan ruang antara nilai pasar dan nilai likuidasi.
Yang harus diperiksa adalah:
Apakah Nilai Limit tersebut ditetapkan berdasarkan dasar penilaian yang sah?
Apakah laporan penilaian masih berlaku?
Apakah informasi objek lelang benar dan lengkap?
Apakah pengumuman lelang dilakukan sesuai ketentuan?
Apakah debitur benar-benar telah cidera janji?
Apakah terdapat keberatan atau sengketa mengenai wanprestasi?
Dan yang tidak kalah penting:
Apakah terdapat cacat hukum dalam keseluruhan proses eksekusi?
PUTUSAN MK 18/PUU-XVII/2019 JANGAN SALAH DIBACA
Salah satu putusan yang sering dikutip dalam perdebatan eksekusi jaminan adalah Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 18/PUU-XVII/2019.
Namun, menurut Dedy, putusan tersebut tidak boleh dipahami secara serampangan sebagai putusan yang otomatis membatalkan mekanisme eksekusi Hak Tanggungan.
Mahkamah Konstitusi sendiri dalam perkara terkait Hak Tanggungan telah membedakan karakter Hak Tanggungan dengan fidusia. Dalam Putusan Nomor 21/PUU-XVIII/2020, Mahkamah menjelaskan adanya perbedaan fundamental antara kedua lembaga jaminan tersebut dan menegaskan bahwa mekanisme Hak Tanggungan mempunyai karakter hukum tersendiri.
Karena itu, setiap kasus harus dibedah berdasarkan jenis jaminan, dasar eksekusi, kondisi wanprestasi, dokumen, prosedur, serta fakta konkret yang terjadi.
Bukan sekadar menempelkan satu putusan MK ke semua kasus.
DEBITUR MASIH BISA MELAKUKAN PEMERIKSAAN HUKUM
Jika seseorang mengetahui agunannya akan dilelang, menurut Dedy, langkah pertama bukan panik.
Periksa dokumen.
Setidaknya debitur harus mengumpulkan:
1. Perjanjian kredit;
2. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), jika ada;
3. Sertifikat Hak Tanggungan;
4. Surat peringatan atau dokumen terkait wanprestasi;
5. Surat pemberitahuan lelang;
6. Pengumuman lelang;
7. Nilai Limit;
8. Dokumen atau ringkasan penilaian yang tersedia;
9. Informasi mengenai objek lelang;
10. Bukti pembayaran dan riwayat kredit;
11. Korespondensi dengan bank;
12. Dokumen dari KPKNL atau pihak penyelenggara lelang.
Dari dokumen tersebut kemudian dapat dilakukan audit hukum terhadap proses eksekusi.
JANGAN MENUNGGU SAMPAI LELANG SELESAI
Kesalahan paling fatal yang sering dilakukan debitur adalah baru mencari bantuan hukum setelah lelang selesai.
Padahal, dalam sengketa eksekusi, waktu sangat menentukan.
Ketika debitur mengetahui adanya rencana lelang, langkah hukum dan pemeriksaan dokumen harus dilakukan sedini mungkin.
“Jangan menunggu objek sudah terjual kemudian baru bertanya apakah prosesnya benar. Ketika surat lelang sudah muncul, justru saat itulah seluruh dokumen harus segera diperiksa,” ujar Dedy.
Menurutnya, pendampingan sejak kredit mulai bermasalah bahkan jauh lebih ideal.
Jika kondisi keuangan mulai terganggu, debitur dapat lebih awal berkomunikasi dengan bank untuk mencari kemungkinan restrukturisasi atau penyelesaian lain.
Jangan menunggu sampai aset masuk daftar lelang baru bergerak.
APAKAH DEBITUR BISA MENGGUGAT?
Bisa saja, tetapi tidak otomatis setiap lelang dapat dibatalkan melalui gugatan.
Jika terdapat dugaan pelanggaran hukum, debitur dapat mempertimbangkan langkah hukum yang sesuai berdasarkan fakta kasus, termasuk menguji aspek perbuatan melawan hukum apabila memang terdapat unsur-unsurnya.
Namun, gugatan harus dibangun berdasarkan bukti konkret, bukan semata-mata karena debitur merasa harga lelang terlalu murah.
Karena itu, perbandingan nilai pasar harus didukung oleh bukti yang kredibel, termasuk penilaian profesional bila diperlukan.
Demikian pula apabila yang dipersoalkan adalah prosedur lelang, maka harus ditunjukkan secara spesifik prosedur mana yang dilanggar dan apa akibat hukumnya.
LELANG BUKAN “SURAT KEMATIAN” BAGI HAK DEBITUR
Dedy menegaskan bahwa masyarakat tidak boleh melihat lelang sebagai proses yang sama sekali tidak dapat disentuh oleh hukum.
Tetapi masyarakat juga tidak boleh mendapatkan pemahaman yang salah seolah-olah setiap lelang yang murah pasti merupakan kejahatan.
Kedua pandangan tersebut sama-sama berbahaya.
Bank mempunyai hak untuk memperoleh kembali piutangnya.
Debitur mempunyai hak untuk mendapatkan perlakuan yang sesuai hukum.
KPKNL dan Pejabat Lelang memiliki fungsi dalam penyelenggaraan lelang sesuai kewenangannya.
Sementara proses penilaian harus memiliki dasar yang dapat dipertanggungjawabkan.
Dengan demikian, hukum seharusnya tidak berpihak secara membabi buta kepada bank maupun debitur.
Hukum harus berdiri di tengah.
PESAN TEGAS PRAKTISI HUKUM: JANGAN HANYA MELAWAN HARGANYA, BONGKAR PROSESNYA
Menurut Dedy Luqman Hakim, S.H., inti persoalan lelang agunan bukan semata-mata apakah harga lelang lebih rendah daripada harga pasar.
Yang harus dibuktikan adalah apakah seluruh rangkaian prosesnya sah, transparan, dapat dipertanggungjawabkan dan tidak mengandung penyalahgunaan kewenangan.
“Kalau hanya mengatakan harga lelang murah, itu belum cukup. Tetapi kalau ditemukan bahwa proses penilaian bermasalah, dokumennya tidak valid, prosedurnya cacat, informasi objek tidak benar, atau terdapat fakta hukum lain yang merugikan debitur secara melawan hukum, maka persoalannya harus dibawa ke meja hukum dan diuji berdasarkan bukti,” tegasnya.
Pada akhirnya, lelang adalah instrumen hukum untuk menyelesaikan utang, bukan instrumen untuk menghilangkan hak seseorang secara sewenang-wenang.
Bank berhak mendapatkan pelunasan.
Debitur wajib memenuhi kewajibannya.
Namun, keduanya tetap harus tunduk pada hukum.
Karena ketika agunan senilai miliaran rupiah berpindah tangan melalui sebuah lelang, yang harus dipastikan bukan hanya “berapa uang yang kembali kepada bank”, tetapi juga:
“Apakah seluruh prosesnya telah berlangsung secara adil?”
Pertanyaan itulah yang seharusnya menjadi titik awal ketika masyarakat menghadapi persoalan lelang agunan bank, Nilai Limit, Hak Tanggungan, wanprestasi dan dugaan kerugian debitur.
Salam Penegakan Hukum.
Dedy Luqman Hakim, S.H.
Penasihat Hukum | Konsultan Hukum | Praktisi Hukum
Ketua Lembaga Bantuan Hukum (LBH) Cakra Tirta Mustika (CAKRAM) Kediri Raya
Wakil Ketua Bidang Hukum GRIB Jaya DPC Kota Kediri
—
Catatan Redaksi: Tulisan ini merupakan edukasi hukum dan tidak dimaksudkan sebagai pendapat hukum (legal opinion) terhadap perkara tertentu. Setiap persoalan lelang agunan harus diperiksa berdasarkan dokumen kredit, Hak Tanggungan, dokumen wanprestasi, dokumen penilaian, pengumuman lelang, serta fakta konkret masing-masing perkara.
